Préparez votre succession avec le démembrement de propriété
Le démembrement d'un bien immobilier consiste à scinder la propriété des murs de l'exploitation du bien. On distingue ainsi deux parties : l'usufruit et la nue-propriété.
L'investissement en nue-propriété est un moyen de se constituer un patrimoine immobilier de qualité tout en optimisant sa fiscalité grâce à une opération fiscalement neutre pour l'investisseur pendant toute la durée du démembrement (absence de paiement de la taxe foncière et de l'IFI, limite des coûts de succession, aucune fiscalité supplémentaire sur l'ISR).
Concrètement, comment cela fonctionne ?
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L'investisseur accède à la propriété d'un bien immobilier à une valeur inférieure à celle de sa pleine propriété (entre 55 et 65%).
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L'usufruitier conserve le droit d'usage du bien et sa gestion durant toute la période du démembrement (15 à 20 ans).
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L'investisseur retrouve la pleine propriété sur ce bien immobilier à l'issue de cette période. Il est alors libre de le mettre en location, de l'occuper ou de le vendre.
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L'avis de Laurent Quettier
« Le risque de perte en capital est très faible, car il faudrait que le marché immobilier local se soit effondré à hauteur de la valeur de l’usufruit, au terme du contrat de cession temporaire.
En admettant qu’on récupère à terme la valeur 100 qu’on achète 60 (moyenne), on réalise donc un gain de 40 nets de tout, parce que ce n’est pas une plus-value ! Aucun aléa locatif, ni travaux, ni charges, ni taxe foncière car ces points sont gérés par la société usufruitière. On optimise avec un financement à crédit pour alléger la fiscalité des revenus fonciers, surtout si on est dans une TMI élevée.
Des montages très performants sont possibles, mais le financement de ces opérations par un prêt amortissable peut s’avérer parfois compliqué si une garantie type Caution Crédit Logement est demandée par la banque. L’idéal est de disposer de liquidités pour solliciter un prêt in fine. »