Notre cabinet de conseil en investissement immobilier à Angers vous informe sur la loi Malraux qui est une loi française adoptée en 1962, du nom de l’ancien ministre de la Culture André Malraux. Elle a été mise en place pour favoriser la préservation et la restauration du patrimoine architectural français. Les investisseurs bénéficient d'une réduction d’impôt dont le montant dépend de plusieurs facteurs, tels que l’emplacement du bien, la nature des travaux de rénovation et le type de bien immobilier concerné.
Qu'est-ce que la Loi Malraux ?
La Loi Malraux est un dispositif de défiscalisation français destiné à soutenir la réhabilitation de secteurs sauvegardés ou de quartiers anciens dégradés. Son nom provient de l'écrivain et ministre de la Culture, André Malraux, qui a joué un rôle majeur dans la préservation du patrimoine architectural français.
Cette loi vise à préserver et à restaurer les bâtiments anciens en leur redonnant une nouvelle vie, tout en contribuant à la protection du patrimoine culturel et historique du pays tout en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs.
Quelles sont les conditions d'éligibilité pour le bien ?
Afin de bénéficier du dispositif Malraux, les immeubles sont soumis au respect de diverses conditions, réparties en deux catégories.
Localisation du bien
L'immeuble doit être situé dans une zone patrimoniale spéciale avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier couvert par le programme national de renouvellement urbain.
ou
Il doit être situé dans une zone patrimoniale spéciale avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, anciennement connue sous le nom de zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ainsi que les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine.
Travaux de rénovation
Le bien immobilier doit faire l'objet d'une restauration complète.
Une autorisation de travaux doit être obtenue du préfet, après avis de l'architecte des bâtiments de France.
Le bien doit être loué à des fins d'habitation en tant que résidence principale (les locaux qui étaient à usage professionnel avant la rénovation peuvent continuer à être loués à des fins professionnelles).
Quelles sont les conditions d'éligibilité pour le propriétaire ?
Afin de bénéficier des avantages offerts par le dispositif Malraux, il est impératif de respecter certaines conditions. Le propriétaire direct du bien concerné doit l'être par le biais d'une SCI et doit être fiscalement domicilié en France. De plus, aucun démembrement de propriété ne doit avoir été réalisé sur le bien. Le propriétaire doit également s'engager à restaurer l'intégralité du bien afin de le mettre en location.
Le respect de certaines obligations supplémentaires est indispensable pour profiter de la loi Malraux. Le propriétaire est tenu de louer son bien nu pendant au minimum 9 ans, sous les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux. De plus, le locataire ne doit pas être membre du même foyer fiscal que le propriétaire et il ne peut être ni un de ses ascendants ni un de ses descendants.
Quel est l'impact du dispositif sur la fiscalité ?
Lorsqu'il s'agit de restaurer un immeuble, les propriétaires sont souvent confrontés à différentes dépenses directement liées aux travaux, qu'ils soient exigés ou approuvés par les autorités compétentes. En respectant toutes les conditions précédentes, le dispositif Malraux permet de bénéficier d'une réduction d'impôt qui s'applique sur :
Les dépenses liées aux travaux imposés ou autorisés par les autorités compétentes (réparation des fondations, la rénovation de façades, installation de systèmes de sécurité modernes, etc).
Les charges foncières de droits communs qui incluent souvent les coûts associés à l'entretien des espaces communs de l'immeuble, tels que les couloirs, les jardins partagés et les infrastructures partagées. Les propriétaires doivent s'acquitter de ces frais pour assurer la conservation et l'entretien adéquats des parties communes, ce qui contribue à la valorisation de l'immeuble dans son ensemble.
Les frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration qui a pour rôle la coordination des efforts de restauration et de préservation du patrimoine au sein d'une communauté donnée.
Il est important de savoir que les montants de la réduction d'impôts accordée varient en fonction de la date de dépôt de la demande de permis de construire ou de déclaration de travaux et de la zone géographique du bien concerné. En effet, les montants de la réduction d'impôts peuvent varier en fonction de la classification de ces zones, qui se divisent généralement en secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés ou sites patrimoniaux remarquables. Chacune de ces zones peut bénéficier de taux de déduction spécifiques, influant directement sur les avantages fiscaux accordés aux propriétaires investissant dans la préservation de leur patrimoine immobilier.
Quels montants s'appliquent ?
Si vous êtes propriétaire d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable, vous pourriez bénéficier d'une réduction d'impôts allant jusqu'à 22%. Cependant, ce taux de 22% s'applique uniquement si votre immeuble n'est pas couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé.
En revanche, si votre immeuble se trouve dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV ou dans une Nouvelle Programmation de Renouvellement Urbain (NPNRU), vous pourriez être éligible à une réduction d'impôts encore plus avantageuse de 30%. La NPNRU, lancée en 2014, vise à revitaliser plus de 450 quartiers anciens dégradés (QAD).
Il est important de noter que la réduction d'impôts Malraux de 30% pour les immeubles situés dans les quartiers anciens dégradés (QAD) et ceux inclus dans le nouveau programme national de renouvellement urbain est prorogée jusqu'au 31 décembre 2023. Cette mesure offre aux propriétaires la possibilité de continuer à bénéficier de ces avantages fiscaux jusqu'à la fin de l'année en cours.
Quelles sont les différences entre la Loi Malraux et le dispositif Monuments Historiques ?
En France, deux dispositifs fiscaux de premier plan, la Loi Malraux et la loi Monuments historiques, ont été mis en place pour promouvoir la conservation et la restauration de notre patrimoine historique. Ces deux dispositifs partagent une ambition commune de préserver le passé, mais ils se distinguent par leurs objectifs, leurs domaines d'application et les avantages fiscaux qu'ils offrent.
Objectifs
La Loi Malraux a pour objectif de promouvoir la réhabilitation des immeubles anciens, principalement situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens en état de dégradation. Cette législation met l'accent sur la restauration des biens immobiliers destinés à être remis en location. La loi Monuments historiques, quant à elle, a pour objectif premier le soutenir la restauration et la préservation des monuments historiques qui sont classés ou inscrits en tant que tels. Elle englobe à la fois les bâtiments et les objets mobiliers présentant une importance historique ou architecturale.
Éligibilité des biens
La Loi Malraux s'applique essentiellement aux immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés, qui sont spécifiquement désignés par les autorités locales tandis que la Loi Monuments historiques s'applique aux monuments historiques classés ou inscrits au titre des Monuments historiques, qu'ils soient publics ou privés.
Avantages fiscaux
Les avantages fiscaux offerts par la Loi Malraux sont principalement sous forme de réduction d'impôt sur le revenu. Les dépenses de rénovation sont déductibles à hauteur de 22% à 30% selon les cas, mais sont soumises à des plafonds et à des conditions spécifiques. Les propriétaires de monuments historiques peuvent déduire l'intégralité des dépenses de restauration de leur revenu global, sans plafond de déduction. Les avantages fiscaux sont souvent plus importants sous cette loi, mais elle nécessite généralement un engagement de conservation à long terme et une ouverture au public dans certains cas.
Nos experts en investissement immobilier à Angers et La Baule sont à votre service pour vous épauler dans le choix entre la Loi Malraux, la Loi Monument Historique ou d'autres dispositifs, en fonction de vos objectifs et de votre appétence au risque. Ils vous offriront un soutien professionnel afin de vous aider à prendre des décisions éclairées concernant la gestion de votre patrimoine immobilier.
💡 Ce qu'il est bon de savoir !
La Loi Malraux plafonne le montant des investissements à 400 000 euros à répartir sur 4 ans, soit 100 000 euros par an (valeur des travaux de rénovation).
Il est possible de cumuler l'utilisation du dispositif Malraux et du dispositif du Déficit Foncier.
Vous n'êtes pas contraint de choisir un locataire dont les revenus sont plafonnés.
Le montant du loyer n’est pas non plus plafonné par le dispositif.
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Vous avez une question sur ce dispositif ? Vous souhaitez en apprendre davantage sur la Loi Malraux et la manière dont vous pourriez bénéficier de ces avantages ? Nos conseillers en investissement immobilier à Angers et La Baule sont votre disposition pour vous renseigner sur cette solution.
N'hésitez pas à contacter nos experts en investissement immobilier afin de bénéficier de l'accompagnement d'experts : Contact | Octopus IMMO (octopus-immo.fr)
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