L’investissement immobilier est depuis longtemps une pierre angulaire de la gestion de patrimoine, offrant stabilité, potentiel de revenu et croissance du capital.
Cependant, il existe des stratégies pour tirer le meilleur parti de vos investissements immobiliers, et l’une d’entre elles est le démembrement de propriété.
Cette technique, souvent méconnue, permet aux investisseurs de séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un bien, ouvrant ainsi la porte à une multitude d’avantages financiers et fiscaux.
Le démembrement de propriété, qu'est-ce que c'est ?
Notre cabinet de conseil en investissement immobilier à Angers vous informe sur le démembrement de propriété qui est une situation où les droits de propriété d'un bien sont divisés en deux parties distinctes : l'usufruit et la nue-propriété.
L'usufruit correspond au droit d'user du bien, cela signifie que l'usufruitier peut y habiter, ainsi qu'au droit d'en percevoir les fruits, cela signifie que l'usufruitier le louer et en percevoir les loyers. En d'autres termes, il a le droit d'en profiter pleinement.
La nue-propriété, quant à elle, correspond à la propriété du bien lui-même. Le nu-propriétaire possède le bien, mais il n'a pas le droit de l'utiliser (l'habiter, le louer ou percevoir les revenus qu'il génère). Cependant, à la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans avoir à payer de supplément.
Le démembrement de propriété peut être temporaire, avec une durée fixée à l'avance, ou viager, ce qui signifie que l'usufruit dure jusqu'au décès de l'usufruitier.
Zoom sur le démembrement "Temporaire.
Dans un démembrement temporaire, les droits de propriété d'un bien sont séparés pour une durée définie et connue à l'avance. Pendant cette période, l'usufruit et la nue-propriété existent simultanément, mais avec des droits et des obligations spécifiques pour chaque partie, comme vu précédemment.
Il peut être utilisé dans différents contextes. Par exemple, il peut être mis en place lors d'une succession, où l'usufruit temporaire est accordé au conjoint survivant pendant une certaine période, tandis que la nue-propriété revient aux enfants. Cela permet au conjoint survivant de continuer à utiliser le bien durant un certain temps, tout en assurant l'avenir des enfants en préservant leur part de propriété.
La durée du démembrement temporaire est déterminée dans le contrat de démembrement et peut varier selon les accords convenus entre les parties. Une fois que la durée spécifiée est écoulée, la pleine propriété du bien revient automatiquement au nu-propriétaire, sans nécessiter de paiement supplémentaire.
Dans un démembrement en temporaire, une clé de démembrement est utilisée pour déterminer la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété. Elle est généralement exprimée en pourcentage et indique la part de la valeur totale du bien attribuée à chaque partie.
La clé de démembrement est essentielle pour calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété lors de la création d'un démembrement. Elle est souvent basée sur des critères spécifiques tels que l'âge de l'usufruitier, la durée du démembrement ou d'autres facteurs pertinents.
Zoom sur le démembrement "Viager".
Contrairement au démembrement temporaire, le démembrement viager dure jusqu'au décès de l'usufruitier. Cela signifie que la durée de l'usufruit peut varier considérablement en fonction de l'âge et de l'espérance de vie de l'usufruitier et est donc inconnue à l'avance.
Dans un démembrement en viager, un barème est utilisé pour déterminer la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété dans le cadre de la transaction. Il sert de référence pour calculer la part de chaque partie dans la valeur totale du bien.
Il est généralement basé sur l'âge de l'usufruitier au moment de la création du démembrement, car l'espérance de vie est un facteur important dans la détermination de la valeur des droits d'usufruit.
Ci-dessous, retrouvez l'actuelle barème en fonction de l'âge de l'usufruitier ⬇
Âge de l'usufruitier | Nue-Propriétaire | Usufruitier |
< 21 ans | 10% | 90% |
21 - 30 ans | 20% | 80% |
31 - 40 ans | 30% | 70% |
41 - 50 ans | 40% | 60% |
51 - 60 ans | 50% | 50% |
61 - 70 ans | 60% | 40% |
71 - 80 ans | 70% | 30% |
81 - 90 ans | 80% | 20% |
> 91 ans | 90% | 10% |
Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est un dispositif présentant plusieurs avantages pour chacune des parties impliquées.
Transmission du patrimoine ➡ le démembrement de propriété permet de plan
ifier et de faciliter la transmission du patrimoine et contribue à éviter les complications liées à la gestion du bien et à optimiser la répartition des droits de propriété.
Optimisation fiscale ➡ ce dispositif réduit les charges fiscales, notamment en matière d'impôts sur la succession, de plus-values immobilières ou de taxes foncières.
Usufruit pour l'usufruitier ➡ l'usufruitier bénéficie des droits d'usage et de jouissance, ce qui permet de profiter des avantages du bien pendant une période déterminée. Cela peut être particulièrement intéressant pour les personnes âgées ou les héritiers qui souhaitent continuer à utiliser le bien tout en transférant la nue-propriété.
Valorisation de la nue-propriété ➡ grâce à cette stratégie immobilière, le prix d'acquisition est réduit par rapport à la pleine propriété, ce qui est attrayant pour les investisseurs.
Répartition des charges ➡ les charges sont réparties entre les deux parties puisqu'en contrepartie de son droit de jouissance, l’usufruitier supporte les charges ordinaires du bien (entretien et les petits travaux de réparation) tandis que le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations.
Protection du bien ➡ le démembrement de propriété protège un bien immobilier, en particulier dans le cas de successions compliquées ou de situations familiales particulières. En séparant les droits de propriété, cela peut éviter les conflits potentiels et permettre une gestion plus efficace du bien.
Un avantage fiscal avantageux lors d'une donation
La donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit est une stratégie couramment utilisée au sein des familles pour anticiper la transmission du patrimoine. Cette approche permet aux parents de donner la nue-propriété de biens à leurs enfants, réduisant ainsi les frais de succession à payer le jour du décès des donateurs. Chaque parent a la possibilité de donner jusqu’à 100 000€ par enfant tous les 15 ans sans avoir à payer de droits de donation.
Au-delà de cet abattement, les droits de donation sont calculés uniquement sur la nue-propriété, et non sur la pleine propriété du bien. La valeur de la nue-propriété est évaluée en fonction d’un barème prenant en compte l’âge de l’usufruitier.
Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est réduite. Par exemple, si l’usufruitier a entre 61 et 70 ans, la valeur de la nue-propriété est estimée à 60%. Au décès de l’usufruitier, l’enfant devient pleinement propriétaire sans frais de succession supplémentaires à payer sur la valeur de l’usufruit.
Quelle est la différence entre indivision et démembrement de propriété ?
L'indivision signifie que plusieurs personnes possèdent collectivement un bien sans avoir de droits spécifiques sur des parties précises de ce bien, tandis que le démembrement de propriété implique la séparation des droits en deux éléments distincts : l'usufruit (utilisation et revenus) et la nue-propriété (propriété pure).
En indivision, les propriétaires partagent l'ensemble du bien, tandis qu'en démembrement, l'usufruitier a le droit d'utiliser et de percevoir les revenus du bien pendant une période déterminée. Le nu-propriétaire, lui, reste le propriétaire, mais ne peut pas en disposer durant cette période. Les deux concepts ont des implications légales et fiscales différentes, et leur choix dépend des objectifs et des besoins spécifiques des propriétaires du bien.
Nos experts en investissement immobilier à Angers et La Baule vous accompagnent dans la mise en place de la stratégie la plus optimale selon vos besoins, objectifs et profil de risque.
💡 Ce qu'il est bon de savoir !
Le démembrement permet d'anticiper la transmission de votre patrimoine.
Ce dispositif permet de payer moins d'impôts.
Il vous permet d'investir dans l'immobilier à moindre coût grâce une décote.
La revente d'un bien démembrée est envisageable.
Le démembrement de propriété est encadré par notre législation et a des règles très spécifiques qu'il est important de respecter. Nos conseillers en investissement immobilier à Angers et La Baule sont à votre disposition pour vous fournir les conseils les plus adaptés à votre situation, votre profil et vos objectifs.
Contactez Octopus Immo, expert en investissement immobilier à Angers et La Baule : Contact | Octopus IMMO (octopus-immo.fr)
Comments