Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) de rendement sont devenues un instrument d'investissement immobilier de plus en plus populaire ces dernières années.
Ces véhicules offrent aux investisseurs une opportunité unique de participer à l'immobilier locatif sans les tracas de la gestion directe de biens immobiliers.
Les SCPI de rendement offrent un moyen d'investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, générant des revenus stables et attrayants.
Une SCPI de rendement, qu'est-ce que c'est ?
Notre cabinet de conseil en investissement immobilier à Angers vous présente la SCPI de rendement, également connue sous le nom de Société Civile de Placement Immobilier de rendement qui est une forme d'investissement collectif dans l'immobilier. Elle collecte des fonds auprès des investisseurs individuels et les utilise pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des logements locatifs.
L'objectif principal d'une SCPI de rendement est de générer des revenus réguliers pour les investisseurs à travers les loyers perçus des locataires des biens immobiliers détenus. Ces revenus sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
Quel est son impact sur la fiscalité ?
La SCPI verse des dividendes aux investisseurs qui sont imposés comme des loyers. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Les revenus fonciers en France sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils sont imposés selon la tranche marginale d'imposition de chaque contribuable, en plus des prélèvements sociaux (+17,2 %). Une déclaration 2044 doit être remplie à cet effet.
Voici les tranches marginales d'imposition applicables en 2023 :
0% pour un revenu inférieur à 10 777€
11% pour un revenu entre 10 778€ et 27 478€
30% pour un revenu entre 27 479€ et 78 570€
41% pour un revenu entre 78 571€ et 168 994€
45% pour un revenu supérieur à 168 994€
Un abattement de 10% est ensuite appliqué sur ces revenus afin de déterminer le revenu fiscal de référence. Dans le cadre du régime réel, il est possible de déduire un éventuel déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an.
Quels sont les différents frais existants ?
L'investissement en part de SCPI de rendement implique différents frais.
Tout d'abord, les frais de souscription qui sont prélevés par la société de gestion afin de couvrir les charges supplémentaires liées à l'acquisition d'un bien, tels que les frais de recherche, les frais de notaire, les frais des intermédiaires, les frais de commercialisation, et ainsi de suite. Ces frais représentent un pourcentage du prix de souscription, généralement situé entre 7% et 12% et sont payés lors de la revente des parts (valeur de retrait = prix de souscription x frais de souscription).
Ensuite, les frais de gestion englobent les dépenses annuelles liées à l'optimisation du parc immobilier de la SCPI, notamment la gestion de la SCPI elle-même, la gestion locative, les travaux, les charges et les taxes, etc. Ils représentent en moyenne entre 10% et 15% du montant des loyers et sont déduits directement des loyers avant le versement des dividendes aux associés.
D'autres existent comme la commission d'arbitrage qui est un frais prélevé lorsqu'un investisseur souhaite revendre les parts d'une SCPI. Son montant peu varié d'une SCPI à une autre et il est également important de noter que toutes les SCPI n'imposent pas de commission d'arbitrage.
De plus, des frais sont associés au suivi et au pilotage des travaux, souvent calculés en pourcentage du montant total des aménagements effectués. Ces frais sont déduits des loyers perçus avant le versement des dividendes aux associés.
Quels sont les avantages d'un investissement via une SCPI de rendement ?
- Accessibilité : pour investir en SCPI de rendement, il n'est pas nécessaire de posséder un grand capital. En effet, cette solution s'adresse aux investisseurs les plus aguerris, mais aussi aux épargnants les plus modestes qui disposent d'un montant d'investissement faible. Certaines SCPI sont accessibles dès 190€.
- Gestion simplifiée : en investissant dans une SCPI, les investisseurs délèguent la gestion quotidienne de l'immobilier à la société de gestion. Cela permet d'éviter les tracas liés à la gestion locative, à la recherche de locataires, aux travaux, etc.
- Adapté à tous les profils : investir en parts de SCPI permet de répondre à plusieurs objectifs correspondant à la situation et au patrimoine de chaque investisseur. En effet, cet investissement permet d'obtenir des revenus complémentaires réguliers, de se constituer un patrimoine immobilier, optimiser sa fiscalité ou encore préparer sa retraite.
- Maîtrise des risques : Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier de rendement sont gérées par des experts qui veillent à optimiser la performance du parc immobilier, réduisant ainsi certains risques inhérents à l'investissement immobilier direct.
- Liquidité et sortie facilitée : Contrairement à un bien immobilier physique, les parts de SCPI peuvent être cédées plus facilement, offrant ainsi une plus grande liquidité en cas de besoin.
Quels sont les risques associés à un investissement via une SCPI de rendement ?
Les revenus distribués par une SCPI peuvent varier en fonction de la performance du portefeuille immobilier. Les loyers perçus peuvent être impactés par des facteurs tels que les taux d'occupation, les taux de location, les coûts d'entretien et de gestion, ainsi que les conditions économiques générales.
Bien que les parts de SCPI soient généralement considérées comme des actifs liquides, leur liquidité (capacité à être vendu rapidement sans perte de liquidité) peut être limitée selon les actualités des marchés. Il peut être difficile de vendre rapidement des parts de SCPI, en particulier lors de périodes de marché défavorables.
La performance d'une SCPI dépend de la qualité de la gestion immobilière effectuée par la société de gestion. Une gestion inadéquate, une mauvaise sélection des locataires ou une mauvaise gestion des biens immobiliers peuvent avoir un impact négatif sur les revenus et la valeur des parts.
💡 Ce qu'il est bon de savoir !
Plusieurs modes d'acquisition existent : au comptant, à crédit, en démembrement temporaire, en assurance vie
La SCPI se rémunère grâce aux frais de gestion
Le terme SCPI de rendement est apparu en 1970
Découvrez l'analyse de Christophe Roche sur l'investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilière en consultant l'article suivant : https://www.unpi.org/fr/1/43/984/SCPI-Nous-sommes-confiants-sur-le-marche-des-SCPI.html
Prendre connaissance de cet article est une belle occasion de découvrir les approches et les conseils d'Octopus Patrimoine, expert en gestion de patrimoine à Angers, sur le marché actuel des SCPI.
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